幅広い客付活動(リーシングマネジメント)

間口を広げて空室情報を提供する

弊社は他会社仲介店を活用した入居者募集活動（リーシング活動）を展開しています。 自社管理物件を自社のみで仲介するのではなく、できるだけ多くの他会社仲介店を使って客付け依頼活動を行っています。 通常の管理会社の場合、自社で仲介店舗を持ち（仲介管理一体型と言います）客付け活動を行っています。 1社のみでの客付けですので、圧倒的に客付けに対する効率は悪くなります。これでは空室対策にはなりません。 せっかく入居者が決まる可能性があったとしても、案内されなければ決まることはありません。 当社では、他会社仲介店の営業マンへ自社管理物件の空室客付けを依頼します。定期的に空室物件のマイソク（募集図面）を一斉に メール・FAX・LINEなどで情報発信しております。

なかなか決まらない物件については、近隣仲介業者様にヒアリングを行い、原因究明と対策を行います。 現場の営業マンから家賃の相場、設備のニーズなど、マーケット情報を聞き出し、的確な募集条件を設定できるように努めています。

客付活動の比較

当社のリーシング手法

電話

当社のネットワークから仲介店舗の仲介営業マンに空室についての客付け依頼を行っていきます。

FAX（メール）

定期的に空室のあるエリアの仲介店舗に一斉にマイソク（募集図面）をFAXします。

訪問

弊社スタッフが物件最寄りの仲介店舗を回って客付け依頼をするとともに決まらない物件についてのヒアリングを行い、原因を突き止めて活動を行っていきます。

レインズ

毎日更新していくことで、仲介店舗への認知度を高めていきます。地道な作業ですが非常に大切な作業です。

的確なマーケット状況把握

現場の仲介営業マンからマーケット（賃料相場、求められる設備など）を的確に把握するヒアリング活動を行うことで的確な情報をオーナー様にお伝えし、 募集条件を相場に合わせることで機会ロスのない募集活動を実践しています。

近畿レインズに掲載する

近畿レインズとは“業者間共有サイト”のことです。
会員登録をしている不動産会社が持つ物件情報を他の不動産会社にも情報を共有することが出来るサイトです。
一般の方は入る事が出来ません。
例えば、レインズを使えば、A不動産会社が管理している物件を、レインズを介してB不動産会社がお客様に紹介することが出来るように なります。これにより、自社以外の他社が抱えているお客様も流通商圏に入りますので、物件が紹介される回数が、かなり多くなり成約にも繫がりやすいです。

客付会社様専用賃貸物件情報データベースシステムを活用する

当社では仲介会社がお客様に物件を紹介しやすいよう、近畿レインズとは別に客付会社様専用賃貸物件情報データベースシステムを活用しております。

賃貸物件情報システムのホームページ上では、募集中の物件一覧表がダウンロードできるだけでなく、物件の募集図面、そして豊富な写真を閲覧することができます。

さらに、これまでFAXだけで受け付けていた入居の申し込みもWEB上でもできるようになり利便性が向上。入居者審査の状況もWEB上でタイムリーに確認可能です。

内見者成約率を向上させるための工夫

空室を埋めるためには、まずお客様が物件に興味を持ち、実際に内見してもらわなければなりません。
この内見者の数と成約率には大きな相関関係があり、新築で約30%、中古で約20%が目安です。
つまり、新築なら内見者3,3人に1人が、中古なら5人に1人が成約に至るということです。
当社は、限られた内見者の成約率を上げる下記の工夫を実施しております。

内見者の成約率を上げる為に実施している工夫

• ■ 共用部掲示物の充実
• ■ デザインクロスで差別化
• ■ クリーニング済みPOPの表示
• ■ スリッパの設置
• ■ 照明器具の設置
• ■ 物件長所をPOP化し室内に掲示
• ■ 物件毎のキャンペーンPOPを室内掲示
• ■ メジャー・図面の設置
• ■ フレグランスの設置
• ■ 入居者様への内見お礼の手紙
• ■ 家具・家電付プランのPOPを室内掲示
• ■ エントランスの清掃

ニーズに合わせた、魅力的な部屋を作る

仲介店からの推薦があっても、最終的に入居者が判断するのは部屋自体のチカラです。
汚い部屋や老朽化した部屋ではいくら勧められても決まることはないでしょう。
ですので、入居者が好むような部屋にする必要があります。
決まりやすい部屋は営業マンも紹介しやすくなります。
決まりやすい部屋を作るポイントは、入居者のニーズを把握すること、費用対効果を考える こと、退去前の物件であっても完成イメージを入居希望者に伝えることができることの3点 です。

オーナーさまにとってはあくまでも賃貸経営という事業ですので、必要最低限のコストで最大の成果を生むリフォーム・リノベーションを行うことが重要です。

既存入居者の退去を減らす

空室対策は「空いてから行う」ものではない

よく「来年の繁忙期に空室を埋めるために、今から対策を考えよう」という言葉を聞きます。 あるいは、「もう、3ヶ月以上も空いているので、何か対策を講じよう」と相談したりしています。空いている部屋を埋めるための空室対策、ということでしょう。 しかし、空室対策とは「空いてから行う」ものではなく、「いつでも」意識して実践し続ける ものです。
たとえば満室の時、「部屋は埋まっているのだから、費用や手間をかける必要はない」と何の手も打たないのが普通です。

結果として、家賃収入は高く、支出は低いので、「収益は大きく」なります。収益が大きくなることは良いことですが、そのままの状態が続くことはありません。税金も徴収されますし、手元にあればお金を浪費してしまうかもしれません。 やがて、空室が目立ち始めると、今度は費用や手間をかけて、部屋を埋めようとします。 空室で家賃収入は減り、支出は増えるので、「収益は小さく」なります。収益が増えたり減ったりと、長い賃貸経営の中で「収益の振幅」が 大きくなります。

空室損失

一方で、私たちがお勧めする空室対策は、満室時でも費用と手間をかけ続けているので、まず「退去する人」が少なくなります。
もし空いたとしても、空室期間は長引きません。
毎年の収入と支出に大きな変動がなく、「収益の振幅」は小さく安定します。

たとえば、5年間居住したAさんが退去したとします。
早く埋めるために、家賃を下げるか、エアコン等の設備を追加するか、リフォームに費用をかけるでしょう。
これが「普通の空室対策」ですね。でも、よく考えてみると、Aさんが退去したあとに、家賃を下げるか設備を追加しなければ借り手がつかない、ということは、Aさんが暮らした5年間の 後半は、Aさんは「高い家賃」を払い続けていたことになります。
そう思ったから退去するのかもしれませんし、そうでなかったとしても、Aさんのような 退去予備軍が、借主さんのなかにまだいる可能性が高いでしょう。
借主さんの入居中は何もしないで、退去されると費用をかけるような方法を続けていると、借主さん同士の間に不公平が起きることになります。
入ったときと出るときで、「部屋の価値」に差があるのですから。

一方で、5年の間に、Aさんが希望するように小さな費用と手間をかけていれば、Aさんが、この施設に不満で退去する、ということは起こりません（そもそも、今回の退去は防げたかもしれないのです）
。 Aさんの居住中も「お部屋と施設の競争力」が保たれていますので、次の借主さんのために、特別に大きな費用をかける必要もありません。

安定的な家賃収入

お部屋のためのお金は、借主さんが入居中のときと、退去したあとの空室中のときと、どちらで使ったら価値が高いのでしょうか。
そして、どちらの方が、結果的に「多くの収益」を得ることができるのでしょうか。
空室対策とは、「空いてから行う」ものではなく、「いつも」実践し続けるものなのです。